均价1万㎡合肥二手房价格曝光年底楼市有变这几类房子要谨慎
均价1万㎡合肥二手房价格曝光年底楼市有变这几类房子要谨慎
原标题：?均价1.万/㎡，合肥二手房价格曝光！年底楼市有变，这几类房子要谨慎！
1、个别区域、个别楼盘一房难求，带动周边一些“毫无价值点”的楼盘热销，甚至提高首付；
2、新房市场供不应求，带动二手房市场，一些小开发商、无优质学区、无品质和物业可言的小区，价格也能一夜暴涨。
不可否认，当下合肥楼市迎来“暖冬”，但购房者千万不能被裹挟其中。别忘记了，2016年高位站岗的楼盘，有些现在还没解套；2016年很多人买的二手房，到现在也就只上涨20万，连房贷都不够。
滨湖区阳光城檀悦加推G3#，装修高层，建筑面积约109-127㎡，均价215元/㎡。这是一个全款都不一定能买到的楼盘，去化结果可想而知。
高新区乐富强文宸悦府加推5#、7#，毛坯小高层，建筑面积约㎡、115㎡，共140套房源，备案均价1.万/㎡。
肥西荣盛山湖樾加推项目最后一批楼栋，即2#、14#小高层产品，面积㎡、113㎡、123㎡；12#、13#洋房，面积115㎡、129㎡，备案均价1.万/㎡。
我们能看到，像滨湖区、高新区等，本身就是热点区域，库存紧张，供不应求态势明显，千人抢房、全款优先都是真实存在的现象。比如，滨湖区阳光城檀悦。
最明显的案例，一个是泛北雁湖板块的祥生云境和荣盛山湖樾，虽是肥西产权，但却走出了高新区的“舞步”，对首付也有一定要求；第二个是淝河片区，曾经的大库存板块，因为受滨湖房荒影响，开始走量，小户型甚至提高了首付门槛。
但同时，我们也说，当下合肥楼市的“火热”，是片面的，是存在于热点区域的个案现象。东、北片区，比如新站区、瑶海区、长丰县和肥东县，本身市场热度较低，库存较大，产品同质化严重，以平推为主，优惠促销力度非常大。即使如此，开盘去化不足10%的楼盘，比比皆是。
1、出现在热门区域或者是热门板块，比如政务区、高新区、滨湖区；或者庐阳区四里河板块、经开区翡翠湖板块，不管是新房还是二手房，交易周期较快，房价涨幅较明显。
3、带有独特的标签，比如学区，如果加上“双本部”学区的前缀，即使是30年房龄的“老破小”，房价也能屡创新高；再比如品牌，优质品牌的溢价率比较高，已经是市场的共识，比如华润、融创、绿城、置地等小区，市场认可度、接受度更高。
政务区挂牌均价达2元/㎡，稳坐合肥二手房“头把交椅”；滨湖区、庐阳区成交价突破2万+大关；新站区、瑶海区依然是房价洼地，价格1.2万＋。
1、带看量来看，11月份全市带看量为0，环比上涨13.9%。带看次数上涨，是二手房热度最直观的表现。
2、11月新增房源为124套，已经连续4个月下滑。新增房源逐月减少，说明房东惜售意愿增加，不排除房东对后市乐观。
除了四大老城区（连云港装修公司），滨湖区、高新区和政务区带看量都比较大，这也与当下区域热度不谋而合。
如果是自住，可以随时上车；如果是投资，当下价格已经暂时高位，需要时间消化。
其次还要分区域。像一些热门区域的核心板块，比如政务区、滨湖区、高新区的核心板块，土地开发几近饱和，房源卖一套少一套，加上核心板块配套更完善，保值抗跌性能更好，越早买越好。
而像一些冷门区域，库存较大，房价上涨动力不足，可以等优惠足够大的节点再入手。
1、重点板块的品牌房，依然有持久的上升动力。比如政务区华润凯旋门，目前二手房均价3.5万/㎡；四里河板块万科森林公园、翡翠湖板块绿城翡翠湖玫瑰园等，价格也是一路走高。
3、面积段方面，㎡-100㎡的三房，在二手房市场更吃香。㎡以下和130㎡以上的房源，要想快速成交，就要在价格上做出让步。
4、库存庞大、配套不更新的滞涨板块要谨慎。典型代表是新站、瑶海、肥东，这几年房价基本纹丝不动，不涨实际就是跌了。
5、不带学区的老破小＋老破大、40年公寓、卖概念的拓荒板块，容易被套，谨慎购买。
1、以优换劣，实现资产合理配置。比如，冷门区域换到热门区域、无学区换到优质学区、小品牌换到优质品牌、顶底楼换到黄金楼层、两房换三房或四房，越早换越划算；
2、楼市处于上升通道中，换房时，要先买再卖或者同时操作，防止踏空。二手房交易周期较长，房子卖了，到拿到尾款，至少要3个月时间。而市场热度较高，房价一天一个样，等3个月之后再买房，成本更高。
12月3日，中央在住房城乡建设部召开座谈会，“房住不炒”、“因城施策”、“住房保障”等再一次被提及。
房价不会大涨大跌、鼓励地方发挥能动性、保障性住房增加，这是趋势，为2021年楼市定调。
不过，行情是行情，能力是能力。在具体买房时，建议少一些急功近利和激进的投机，以刚需自住、改善置换为主，多学区、地铁、品牌都不错的楼盘，安全系数更高。k22